律师观点分析

一、裁判要旨

未经其他有利害关系的业主同意，将住宅改为经营性用房的，其他有利害关系的业主可以起诉要求停止经营活动、恢复房屋住宅用途。

二、案情简介

韩某系合肥市某小区15栋1104室房屋的业主，房产证显示该栋建筑物的规划用途为住宅。蒋某系该小区15栋1203室房屋的业主。自2016年5月开始，蒋某将上述1203室房屋出租给合肥市某舞蹈公司使用，舞蹈公司在该房屋内开设经营性舞蹈培训班，对韩某及其他住户的生活休息造成严重影响。

韩某及其他住户曾多次与蒋某、舞蹈公司沟通协商，并多次报警，要求他们停止经营活动，恢复房屋住宅用途。警方调解无效，未予处理。韩某也曾多次向教育局、工商、城管等相关部门举报、投诉，均未获得有效处理，舞蹈公司仍持续经营。韩某无奈，委托律师向法院提起诉讼。

三、一审情况

韩某以蒋某与舞蹈公司未经有利害关系的业主同意、将住宅改为经营性用房为由，诉至法院，要求判决蒋某与舞蹈公司停止经营活动，恢复房屋住宅用途。韩某提交了相关证据：1、房产证复印件，证明韩某系1104室业主及房屋的规划用途为住宅；2、物业证明，证明蒋某系1203室业主，该房屋目前出租给舞蹈培训班使用；3、报警记录，证明韩某曾报警，民警出警至1203室现场，了解到涉事方为贺某（工作单位为该舞蹈公司），韩某反应1203室被人租来作为舞蹈房，严重扰民，警方调解无效。

蒋某答辩称：整栋楼业主出租房屋给他人经营使用的情况很多；本人房屋出租并未给韩某造成损失，韩某无权干涉；舞蹈公司并未从事违法经营活动，本人无权干涉。

舞蹈公司答辩称：涉案房屋是商住两用，楼内存在多家商业机构；舞蹈公司与蒋某并无租赁关系，实际承租人是舞蹈公司法定代表人贺某的丈夫，舞蹈公司不是适格的被告；涉案房屋并未用于商业经营，贺某的丈夫是舞蹈老师，租赁该房屋是为了课后辅导学生。

四、一审判决

一审法院认为：蒋某系1203室业主，有权将该房屋出租给他人合理使用。韩某并未提交确凿证据证明其合法权益受到不法侵害，故其诉请没有事实和法律依据，予以驳回。

五、二审判决

韩某不服，提起上诉。二审法院认为：该栋建筑物的规划用途为住宅，韩某属于有利害关系的业主，蒋某的出租行为改变了1203室房屋的住宅用途，且未经有利害关系的业主韩某同意。二审判决：撤销一审判决，判决蒋某、舞蹈公司立即停止经营活动，恢复1203室房屋住宅用途。

六、相关法律规定

《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”

七、律师分析

本案一审判决的关键错误就在于，本案属于建筑物区分所有权纠纷，而非侵权责任纠纷。此类案件不需要原告证明其合法权益遭受不法侵害，而只需要证明：1、房屋规划用途为住宅；2、原告属于有利害关系的业主；3、被告未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房。

具体到本案当中，韩某提供的房产证，证明了该栋建筑物的规划用途为住宅；韩某提供的物业证明，证明了韩某与蒋某系同一栋建筑物内的业主，属于有利害关系的业主；韩某提供的物业证明、报警记录，以及蒋某在答辩中的自认，都能证明蒋某的出租行为改变了1203室房屋的住宅用途，而该行为未经有利害关系的业主韩某同意。二审法院据此作出以上判决。

本案的判决，也是给住宅的业主（住户）们提个醒：在使用或出租住宅的时候，切不可任性，不能随意改变房屋的住宅用途；对于因其他业主或租户从事经营性活动带来困扰的住户，可以随时拿起法律的武器，维护自身的合法权益。